Als Käufer einer Eigentumswohnung oder eines Reihenhauses erwerben Sie nicht nur die Wohnung oder das Haus selbst, sondern werden auch Miteigentümer der ganzen Immobilie. Ihr persönlicher Anteil daran errechnet sich aus der Quadratmeterzahl Ihrer Wohnung gemessen an der Größe des Gesamtobjektes. Sie können daher bestimmte Dinge nicht allein entscheiden und regeln wie Sie dies bei einer nur Ihnen allein gehörenden Immobilie tun könnten.

Rechtliche Grundlage einer Eigentümergemeinschaft?

Alle Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit dem Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Reihenhauses werden im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aus dem Jahr 1951, das 2014 zuletzt in Teilen geändert wurde, genau geregelt. In den dort festgehaltenen Paragraphen finden sich Regelungen zu den Rechten und Pflichten der einzelnen Eigentümer innerhalb der Eigentümergemeinschaft und die Vorgaben zur Verwaltung der Immobilie sowie Regelungen zu den Aufgaben des Verwaltungsbeirats.

Was ist Sondereigentum?

Als Sondereigentum bezeichnet man das Eigentum an Ihrer in sich abgeschlossenen Wohnung beziehungsweise dem Haus. Dazu kommt das Alleineigentum an allen zu Ihrer Wohnung gehörenden Räume (Garage,Keller, Stellplatz, Garten), die nicht zu Wohnzwecken dienen. Diese Räume bzw. Flächen  werden als Teileigentum an der gesamten Immobilie bezeichnet.

Beispiele zum Sondereigentum:

  • Boden- und Wandbeläge, Parkett, Laminat, Fliesen, Tapeten
  • Sanitäre Einrichtungen inklusive aller Armaturen
  • Einbauküchen
  • Innentüren Ihrer Wohnung
  • Nicht tragenden Wände
  • Alle Versorgungsleitungen innerhalb Ihrer Eigentumswohnung oder Ihres Reihenhauses

Was ist Gemeinschaftseigentum?

Gemeinschaftseigentum ist das, was für alle Eigentümer gleichermaßen zugänglich sind und auch von allen Miteigentümern genutzt werden kann.

Beispiele zum Gemeinschaftseigentum:

  • Aufzüge
  • Dächer
  • Heizungsanlagen
  • Alle tragenden Wände des Gesamtgebäudes auch innerhalb Ihrer Wohnung
  • Versorgungsleitungen bis zum Eintritt in die Eigentumswohnung
  • Estrich
  • Fenster und Fenstertüren
  • Decken
  • Fassaden

Wenn Sie ohne Gemeinschaftsbeschluss in Ihrer Wohnung die alten Holzfenster durch neue Kunststofffenster ersetzen lassen, verändern Sie damit das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage.

Die Kosten des Gemeinschaftseigentums werden entsprechend dem jeweiligen Miteigentumsanteil auf alle Eigentümer verteilt. Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum  müssen durch die Eigentümerversammlung mehrheitlich beschlossen werden.

Auch eine Dachterrasse, die allen Eigentümern zugängliche ist, gehört zum Gemeinschaftseigentum. Ebenso ein Swimming-Pool, ein Fitnessraum oder ein Garten, wenn diese Teile von allen Eigentümern genutzt werden können.

Was sind Sondernutzungsrechte?

Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum sind zum Beispiel Terrassen und Gärten, die nur vom Eigentümer eine bestimmten Wohnung  genutzt werden darf. Der Bauträger als Ersteigentümer einer Wohnanlage wird zunächst bestimmte Eigentumsbestandteile im Gemeinschaftseigentum belassen und dafür ein Sondernutzungsrecht vorsehen. Wenn Sie also eine Gartenwohnung im Erdgeschoss kaufen, dann erwerben Sie meistens die dazugehörigen Terrasse, oder Gartenteil oder einen bestimmten Kfz-Stellplätzen als Sondernutzungsrecht mit.

Teilungserklärung?

Wird in einem Gebäude Wohneigentum gebildet, so muss eine Teilungserklärung ausgearbeitet werden. Diese regelt das Innenverhältnis aller Eigentümer untereinander und das Außenverhältnis der Eigentümergemeinschaft. Nach erfolgter Beurkundung durch ein Notar wird die Teilungserklärung direkt ins Grundbuch eingetragen und ist dadurch für jeden Miteigentümer rechtskräftig. Als Anlage einer Teilungserklärung ist meisten ein Aufteilungsplan beigefügt. Dieser läßt erkennen, welche Wohnung sich wo befindet, wie groß die Wohnungen sind und welche Stellplätze, Abstellräume oder Kellerabteile zu welchen Wohnungen gehören. Die Eigentumsanteile müssen differenziert daraus hervorgehen, damit die Verteilung der Kosten für das Gemeinschaftseigentum klar zu definieren ist. Auch die Gemeinschaftsordnung gehört zur Teilungserklärung.

Gemeinschafts- und Hausordnung?

In der Gemeinschaftsordnung werden gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) alle Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander geregelt. Gibt es keine spezielle Gemeinschaftsordnung, gelten die Regelungen im WEG.

  • spezielle Regelungen, die das Sondereigentum betreffen
  • Vorschriften zur Nutzung der Wohnanlage
  • genaue Verteilung der Stimmrechte der einzelnen Miteigentümer
  • Verteilung der Kosten auf die Eigentümer
  • spezielle Regelungen zu Gewerbeanmeldungen innerhalb des Wohngebäudes
  • konkrete Regelungen zur Haustierhaltung
  • Bestimmungen für die Instandsetzung des Wohngebäudes
  • Beauftragung eines Verwalters
  • Nutzung der Gartenflächen oder Dachterrassen

Alle Regelungen der Hausordnung sind übrigens nicht nur für Sie als Eigentümer gültig, sondern müssen gegebenenfalls selbstverständlich auch von Ihren Mietern und deren Besuchern beachtet werden. Wer gegen die Regeln der Hausordnung verstößt, kann zunächst abgemahnt werden. Später können Sie Ihrem Mieter sogar mit Kündigung drohen.Als Wohnungseigentümer dürfen Sie die Hausordnung gemeinsam mit den anderen Eigentümern festlegen und bei Bedarf jederzeit modifizieren. Unbedingt sollten Sie die Hausordnung als Bestandteil in Ihren Mietvertrag aufnehmen und/oder direkt im Wohngebäude für alle sichtbar aushängen.

Eigentümergemeinschaft und Hausverwaltung

Jede Eigentümergemeinschaft muss eine Hausverwaltung haben, weil die verschiedenen Eigentümer alle anfallenden laufenden Geschäfte im Normalfall nicht ordnungsgemäß zu aller Zufriedenheit gemeinsam bewältigen können. Ein gemeinsamer Immobilienverwalter ist für alle organisatorischen und sonstigen Aufgaben der Eigentümergemeinschaft verantwortlich, so zum Beispiel Hausmeisterservice, die Erledigung aller notwenigen Reparaturen, die Abrechnungen, Organisation und Durchführung von Eigentümerversammlungen und vieles mehr.

Bei den jährlich stattfindenden Eigentümerversammlungen werden sowohl die Verwaltung als auch der Beirat entlastet. Der Verwalter berichtet und der Verwaltungsbeirat prüft.

Die Verwaltung des Sondereigentums liegt allein in der Verantwortung des einzelnen Eigentümers. Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten möchten, sind Sie hierfür selbst verantwortlich und können nicht auf die Unterstützung Ihrer Hausverwaltung zurückgreifen. Auch für Reparaturen und notwendige Instandhaltungsarbeiten in Ihrem Sondereigentum tragen Sie die alleinige organisatorische und auch finanzielle Verantwortung.

Viele Eigentümergemeinschaften wählen einen sogenannten Verwaltungsbeirat. Dieser unterstützt und kontrolliert den Verwalter in allen Belangen. Falls es in der Gemeinschaftsordnung nicht anders festgelegt wird, kann die Gemeinschaft der Eigentümer einen Miteigentümer mit einfachem Mehrheitsbeschluss wählen.

Die wesentliche Aufgabe des Verwaltungsbeirats, der übrigens ehrenamtlich tätig ist, liegt in der Prüfung der Finanzlage und der Kontrolle der Jahresabrechnungen des Verwalters. Auch hat er eine Vermittlerfunktion, die darin besteht, zwischen den Eigentümern und dem Verwalter zu moderieren.

Warum Eigentümerversammlung?

Der Verwalter der Eigentümergemeinschaft beruft einmal im Jahr oder bei Bedarf auch öfter eine Eigentümerversammlung ein.

Ob das Dach neu gedeckt wird, eine moderne Heizungsanlage installiert werden soll oder die Fassaden in einer anderen Farbe gestrichen werden – all das bedarf eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft. Der Verwalter setzt hierfür alle vorgeschlagenen und zu besprechenden Themen auf die Tagesordnung, denn nur zu Punkten, die auf der Tagesordnung stehen, kann ein rechtswirksamer Beschluss der Eigentümergemeinschaft gefasst werden.Die Eigentümerversammlung ist zudem nur dann beschlussfähig, wenn die erschienenen Eigentümer mindestens 50 Prozent der Miteigentumsanteile repräsentieren. Die genauen Details zum Stimmrecht werden in der Teilungserklärung geregelt. Eigentümer größerer Wohnungen erhalten somit prozentual mehr Stimmanteile in der Eigentümerversammlung. Bauliche Veränderungen müssen indes immer einstimmig beschlossen werden, während bei Sanierungsmaßnahmen auch ein Mehrheitsbeschluss schon rechtswirksam ist.

Neben Umbau- und Sanierungsthemen werden regelmäßig auch folgende Punkte auf der Tagesordnung einer Eigentümerversammlung auftauchen:

  • Der Wirtschaftsplan
  • Die Jahresabrechnung
  • Die Rechnungslegung
  • Die Wahl des Verwalters
  • Die Wahl des Verwaltungsbeirats

Betriebskostenabrechnung

Hier ist zu unterscheiden bei den laufenden Nebenkosten für den Unterhalt Ihrer Eigentumswohnung und den Kosten für die Eigentümergemeinschaft (zum Beispiel das Honorar des Verwalters) sowie den Kosten für die allgemeine Nutzung (zum Beispiel Kosten für die Müllabfuhr). Letztere bezeichnet man auch als Betriebskosten. In der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ist genau geregelt, welche Nebenkosten zu den Betriebskosten gehören.

Jahreswirtschaftsplan

In diesem Plan sind alle Ausgaben und Einnahmen aufgeführt, die für die Eigentümergemeinschaft im Kalenderjahr zu erwarten sind. Die Eigentümer müssen diesem Wirtschaftsplan im Rahmen der Eigentümerversammlung zustimmen. Damit verpflichten sie sich auch, das damit auf sie zukommende monatliche Wohngeld zu entrichten.

Wohngeld

Das zu entrichtende Wohngeld oder Hausgeld setzt sich unter anderem aus diesen Faktoren zusammen:

  • Kosten und Honorare für die Verwaltung (Verwalterhonorar)
  • Kosten und Honorare für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums (Hausmeister, Gärtner, Reinigungspersonal)
  • Müll- und Abfallgebühren
  • Rücklagen für die Instandhaltung der Immobilie: Für die Instandhaltungsrücklage bei der Kalkulation des Wohngelds nutzt man oft den Wert von 0,8 bis 1,0 Prozent des Kaufpreises ab Fertigstellung.
  • Zinseinnahmen aus den bestehenden Rücklagen für die Instandhaltung

Darin nicht enthalten ist die Grundsteuer für Ihr Wohneigentum. Diese zahlen Sie als Eigentümer direkt.

Wie ist die Eigentümergemeinschaft versichert?

Wichtig und verpflichtend für jede Eigentümergemeinschaft ist eine Wohngebäudefeuerversicherung und eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, um diese Versicherungen kümmert sich in der Regel der Verwalter.

Ergänzend kann auch eine Hausgeldausfallversicherung abgeschlossen werden. Zu guter Letzt  kann auch der Abschluss einer Rechtsschutzversicherung Sinn machen.